El contrato de arras es un acuerdo de compraventa en el cual la parte compradora entrega una cantidad a cuenta como garantía de cumplimiento del contrato.

Aunque el Código Civil español solo regula un tipo de arras en su artículo 1.454, existen tres tipos:

Arras penitenciales

Como arras penitenciales se entiende aquellas que permiten a cualquiera de las dos partes renunciar a la compraventa pagando una penalización por desistimiento. En el caso del comprador, la renuncia supondría la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras. En caso de que sea el vendedor el que renuncie al contrato, deberá a abonar a la parte contraria el doble de la cantidad entregada como anticipo. Se regulan en el artículo 1454 del Código Civil.

Arras confirmatorias

En el contrato de arras confirmatorias, el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo del pago del objeto, pero no son una garantía del contrato ni permiten desistir de él. Si en el momento acordado para llevar a cabo la compraventa alguna de las dos partes no cumple, el perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución. En ambos casos, el perjudicado puede solicitar al contrario el abono de daños e intereses de demora.

Arras penales

Las arras penales funcionan como garantía para la celebración de la compraventa. Se diferencian de las arras confirmatorias en que las arras sustituyen a la posible indemnización por daños pero no autorizan el desistimiento. En caso de incumplimiento del comprador, el vendedor puede retener las arras en concepto de indemnización o exigir el cumplimiento del contrato. En caso de desistimiento del vendedor, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato o bien el doble del importe entregado como arras.

Cuánto se entrega en concepto de arras

El Código Civil, en su artículo 1.454 que regula las arras del contrato de compraventa, dice que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”, no especificando cuánto ha de entregarse en concepto de arras o paga y señal.

En la práctica, la cantidad entregada en concepto de arras suele acordarse entra las partes entre el 5 y el 10% del valor total del objeto de la compraventa.

¿Se puede romper un contrato de arras?

Un contrato de arras se puede rescindir por la parte compradora sin tener que abonar indemnización si se encontraran vicios ocultos en el objeto de la compraventa. En una vivienda, por ejemplo, por vicios ocultos se entienden defectos graves que se han ocultado al comprador y que pueden ocasionar problemas para la habitabilidad de la vivienda. En caso de encontrarse vicios ocultos tras la celebración del contrato, se dispone de un plazo de 6 meses para desistir del contrato.

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