El contrato de compraventa es un contrato típico que se regula en el Código Civil, dentro del título IV, en los artículos 1445 y siguientes. Es uno de los contratos más frecuentes en la vida diaria, principal medio de transmisión de dominio inter vivos y de adquisición de riqueza.
Compraventa con reserva de usufructo
Se trata de un contrato bilateral, consensual y oneroso, suscrito entre dos partes, comprador y vendedor, que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes intervinientes. Las obligaciones principales que se derivan del contrato de compraventa son la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio.
Por diversas razones el propietario puede decidir vender el inmueble a un tercero, de tal manera que dejaría de tener la titularidad de este bien. Pero podría darse el supuesto de que el propietario tuviera la necesidad o intención de seguir usando el bien inmueble, es posible regular esta situación de dos maneras.
La primera de ellas es la celebración de un contrato de compraventa y posteriormente un contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda, de tal manera que el vendedor transmite la propiedad de la vivienda, transmitiendo el pleno dominio, y posteriormente, mediante la celebración de un contrato de un contrato de arrendamiento, el comprador y actual propietario del inmueble ocuparía la posición de arrendador, mientras el vendedor pasaría a ser arrendatario del inmueble, siendo el tenedor de dicho bien y pudiendo usarlo y disfrutarlo en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento.
La segunda manera de regular esta situación es con la celebración de un contrato de compraventa con reserva de usufructo, el que el dueño del pleno dominio transmite onerosamente la nuda propiedad y se reserva para él el usufructo vitalicio de tal manera que el comprador tendría la propiedad del bien, mientras que el vendedor ocuparía el inmueble disfrutando del mismo.
Diferencias entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo
El pleno dominio sobre un inmueble es el poder directo e inmediato sobre el bien sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. En la compraventa, si no se establece ninguna limitación, se transmite el pleno dominio de la vivienda. El titular del pleno dominio tiene todas las facultades que sobre el inmueble, pudiendo disponer libremente del mismo, así mismo el titular podrá enajenar la finca, gravarla, transformarla, destruirla o disfrutarla.
El pleno dominio tiene dos partes, la denominada nuda propiedad o propiedad en sí y el usufructo.
El usufructo es un derecho de uso y disfrute de un bien ajeno que limita el dominio ya que limita la posibilidad de uso y disfrute de un bien a su dueño. Así en el presente contrato, se realiza una compraventa con reserva de usufructo, de tal manera que inicialmente mediante el contrato se trasmite al comprador la nuda propiedad del bien, mientras que el vendedor se reserva el usufructo sobre el bien. Llegado a término el usufructo, el usufructuario perderá esta condición y el comprador adquiere entonces el pleno dominio sobre el bien. El titular del usufructo en un mero tenedor de un bien propiedad de un tercero, no ostenta la propiedad sobre el mismo. El usufructuario puede usar directamente la cosa, está facultado para el uso del bien y la obtención de sus frutos y rendimientos, en su caso, pero no es dueño del bien. El usufructuario no puede enajenar, hipotecar, ceder, prestar, ni tampoco disminuir el valor del inmueble sin el consentimiento del titular de la propiedad, únicamente tiene un derecho de goce del bien, derecho del que sí puede disponer e incluso arrendarlo pero únicamente podrá disponer del derecho que ostenta y no del inmueble en cuestión. El usufructo no puede ser indefinido, y siempre tiene un término, pudiendo ser vitalicio, esto es hasta la muerte del usufructuario. Se entenderá que el usufructo es vitalicio si no se establece término para el mismo, así podremos hacer constar en el contrato un término concreto ( x años), o vitalicio, mientras que si no hacemos referencia al término se entenderá que el usufructuario lo es hasta su muerte. El Código Civil establece la obligación de conservar la forma y sustancia del inmueble, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
Por último, la nuda propiedad es el derecho de uso que posee una persona sobre un bien. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa – la propiedad – pero no puede disfrutarla mientras dure el usufructo. Así el nudo propietario recobrará el pleno dominio cuando se extinga el usufructo, y será entonces cuando pueda usar y disfrutar del inmueble.
Modelo de compraventa con reserva de usufructo
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Ver también:
Usufructo
Contrato de arras
Contrato de compraventa de vivienda
Contrato de trabajo
